最高院:名为买卖实为担保的商品房买卖合同应属无效

日期:2018-05-06

裁判主旨

以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保的,因双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示,故双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。

案例索引

《张俊英、太原大地房产开发有限公司民间借贷纠纷案》【(2017)最高法民申3248号】

争议焦点

名为买卖实为担保的《商品房买卖合同》的效力如何认定?

裁判意见

最高院认为:本案需要解决的主要问题是张俊英与大地公司于2007年7月10日所签《商品房买卖合同》的性质以及效力。

关于合同性质问题。综合双方所签合同以及本案事实,应当认定双方2007年7月10日所签《商品房买卖合同》系借款担保而非以房抵债的性质。理由如下:

首先,2007年7月10日的《商品房买卖合同》系在2007年7月8日《协议》基础上签订,并非独立的商品房买卖合同。2007年7月8日大地公司与张俊英签订的《协议》约定:“因大地公司不能及时还款,将其金纪元大厦的2-3层,按抵押的形式以张俊英名义在太原市房地局备案,以保证出借资金不受损失;无论何时,如大地公司将借款归还,张俊英将无条件地配合大地公司将在太原市房地局备案的户名更改成大地公司;如果连续两个月大地公司不能如期、如数付给张俊英利息,张俊英将有权自行处理备案在自己名下的房产;如一年内大地公司不能偿还借款,可协商延期借款时间”。虽然张俊英称该《协议》因未办理公证而未生效,但对该协议的签订及内容的真实性双方均认可。在该协议签订后两天,大地公司与张俊英即签订《商品房买卖合同》,并办理了备案,《商品房买卖合同》所涉房产与前述7月8日《协议》中约定抵押的房产一致,因此7月10日《商品房买卖合同》应系在7月8日《协议》基础上签订,是双方对借款担保进行的约定。

其次,双方之前曾有以签订《商品房买卖合同》方式担保借款的交易习惯。2006年12月8日双方签订的《借款协议》中也约定双方以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供抵押担保,而且也曾于2006年12月8日签订过《商品房买卖合同》,说明双方有此交易惯例。

第三,2007年7月10日的《商品房买卖合同》与2006年12月8日的《商品房买卖合同》涉及的房产同一,但二者约定的合同单价却相差一倍,而张俊英未提交证据证明合同约定的价格属于商品房买卖市场的合理价格。

第四,张俊英主张2007年7月10日《商品房买卖合同》属于以房抵债,那么按照常理,双方应首先对债权债务进行结算以确定债权数额,而张俊英在解释债权数额13542320元的组成时,却称仅是本金,不包括利息,该解释不符合民间借贷的基本特征,不能证明双方在签订合同之时对之前的债权债务有过结算,而且双方也没有签订显示有以房抵债内容的其他协议。综上,张俊英申请再审称2007年7月10日的《商品房买卖合同》系以房抵债性质,与本案事实不符,原判认定该合同系借款担保性质并无不当。

关于合同效力问题。因双方系以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保,也即名为商品房买卖实为担保,双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示,因此双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。虽然二审判决认定该合同属于流质契约从而无效的理由有所不当,但判决结果正确。

 

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