房屋质量有问题可以退房吗?

日期:2018-01-31

关于退房条件来讲,退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。所谓约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如果双方当事人约定了退房的具体条件,且购房人能证明该条件成立的,则一般情况下购房者能达到退房的目的。

法定条件则是根据法律规定,购房人可以退房的条件。法定退房条件综合起来主要包括以下几种:

1、购房合同无效。依照我国《合同法》规定,合同无效情况下,因合同取得财产的双方当事人应当承担相互返还义务。购房合同无效的常见情形有:(1)开发商无权处分该房产,如开发商未取得预售许可即与购房人签订房屋买卖合同等;(2)开发商存在欺诈行为。

2、套型、面积误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》规定:按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例的,在合同中没有特别约定的情况下,购房人可以选择退房。

3、 变更规划、设计导致退房。已预售的商品房,开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同约定的其他影响商品房 质量或者使用功能情形之日起一定时间内,书面通知购房者,购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的,购房者有权要求退房。

4、房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用导致退房。商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定,委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购房者有权退房。

 

六种情况房贷险不予理赔 消费者要做好相应准备

  买了房贷保险并不意味着安枕无忧,保险公司对房贷保险的理赔条件有严格限制。遇到以下这些情况,保险公司就会拒绝理赔,消费者要做好相应准备。

  首先,如果遇到房屋因设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因以及自然磨损、正常维修造成的损失,保险公司不予理赔。所以,买房时,有条件的情况下,请专业机构进行房屋质量检测是避免以上问题造成房屋损失的好方式。

  其次,在意外发生前,购房者未履行《个人住房抵押借款合同》约定的还贷义务而拖欠借款本息金额的,保险公司不予理赔。这就要求投保人在有还款能力时一定要及时归还房贷本息,这样在丧失还款能力时,房贷险才能发挥功用。

  第三,一些外部突发因素导致的房屋损失,保险公司不理赔。包括战争、类似战争行为,军事行动,武装冲突,罢工、暴动、民众骚乱,造成购房者死亡或者丧失还款能力的;因核子辐射或污染造成购房者死亡或者丧失还款能力的;行政行为或执法行为,造成购房者死亡或者丧失还款能力的;因地震或地震次生原因,导致购房者死亡或者丧失还款能力的。以上因素中,不少是不可抗因素,可以通过其他财产保险种类对以上风险进行补充。

  第四,投保人意外或者存在过失的,保险公司不赔。包括因购房者本人或其家庭成员的故意行为,造成购房者死亡或者丧失还款能力的;因自杀、自伤、饮酒过度、滥用药物、违法犯罪行为导致的购房者死亡或者丧失还款能力的;购房者被擅自改变房屋结构的。尤其要注意改变房屋结构这一条。不少家庭在装修时候擅自变动了房屋结构,这可能为以后房屋出现问题申请房贷理赔造成隐患。

  最后,购房者因疾病死亡或者丧失还款能力的保险公司不予理赔。除此之外,保险公司还规定购房者必须履行下列义务,否则当意外降临时,保险公司将不予赔偿——投保时,购房者应将房屋状况如实告知保险公司,在签订保险合同时一次性缴清全部保险费;应当遵照国家有关消防、安全方面的各项规定,维护房屋的安全;如保险单载明的内容发生变更,应及时向保险人申请办理批改手续;如遭受损失,购房者应当积极抢救,使损失减少至最低程度,同时保护现场,并立即通知保险公司,协助查勘。

另外,根据保险条款,只有归还贷款的主还贷人出现意外时,才能获得赔偿。而参与还款的参贷人如出现意外,保险公司是不会接受理赔的。但是,这一条在新房贷险市场已经打破,目前不少保险公司纷纷推出新险种,可以实行夫妻共保,或者还贷人共保。其中任何一方出现还款问题,保险公司都提供理赔。

  观察:房贷险像鸡肋?

  从去年开始,各大银行逐渐取消了房贷险的强制销售和捆绑销售。取消了房贷险强制购买后,加之银行贷款利率一直走高,今年一季度,房贷险遭遇了退保潮,不少新办贷款人也不再购买房贷险。那么,房贷险真的没有用吗?哪些人应该购买房贷险?

  首先必须提出,过去房贷险确实存在诸多问题。比如,投保人交纳了保险金,银行却作为受益人,导致从销售到理赔等环节的一系列问题。再比如,房贷险费用比较大,不少险种强制一次性趸交,为购房者增加了负担。另外,还有房贷险保障范围少、不少情况不在保内等因素。面对这些问题,不少购房者都不愿意再为房贷险买单了。

  然而,尽管有诸多问题存在,还是要强调,在漫长的还款期和房屋使用期中,无论是房屋还是借款人都可能面临不可预知的风险,有一定的保障,对于家庭和个人都是有好处的。

  业内专家指出,房贷客户实际上可以根据自己的职业、年龄、收入、已经投保的险种等情况,来确定是否购买,以及如何购买房贷相关的保险。

  目前,不少房屋险的理赔条件是暴雨、洪水、爆炸等意外事件造成的房屋损失,一般来说,发生的可能性极小,借款人如果要节省支出,可以仅投保人身险。已经购买了大量的人身保险的投保人可以考虑不购买房贷险。

  所谓的大量,判断标准是,人身遇险后,赔偿数额应该超过房屋贷款未偿还数额。另外,还要考虑赔偿金还要用于其他人身遇险后的日常生活环节。所以,一般来说,人身保险的赔偿数额支付了房贷后还有足够余额的投保人完全可以不购买房贷险。如果资金还有宽裕,则不妨购买房屋财产险,获得更多的保障。当然,借款人也可以选择既保人又保房的房贷险。

  目前的房贷险品种已经开始增加,进入5月,为了应对市场不景气,多家保险公司推出了新产品。无论从保障范围还是理赔合理性上都有所改善。比如新推出的寿险类房贷险都把疾病导致的还款困难包含在了理赔范围内。有的产品开始推行夫妻共保,不再坚持主贷款人出现意外才理赔,这都为购买房贷险的新贷款人提供了多种选择。除了新险种外,过去房贷险中出现的一些问题也得到了改变。例如,不再强制性要求房贷险一次性趸交。目前经济压力比较大的投保人可以选择年交,但是费率上相对较高。

在房贷险不断作出调整,越来越具有市场竞争力的同时,根据自身情况适当考虑购买一份房贷险,目前看来还是很有必要的。

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